Voor bezwaar tegen de WOZ-waarde van een verhuurde woning heeft u in de basis dezelfde stukken nodig als bij elk WOZ-bezwaar: de beschikking zelf, het taxatieverslag, en onderbouwing van uw eigen standpunt over de waarde. Bij een verhuurde woning komt daar één document bij dat het verschil kan maken: het huurcontract, of in elk geval een verklaring waaruit blijkt dat de woning op de waardepeildatum verhuurd was en onder welke voorwaarden.
Dat huurcontract weegt hier zwaarder dan bij een woning die u zelf bewoont, omdat de verhuursituatie van invloed kan zijn op de waarde die de gemeente hanteert. Een woning met een langlopend huurcontract tegen een vaste, lage huur is voor een koper minder aantrekkelijk dan een vrij opleverbare woning, en dat verschil hoort in de waardering te worden meegenomen. Of en hoe de gemeente dat in uw geval heeft gedaan, leest u terug in het taxatieverslag; zonder dat verslag kunt u dit onderdeel niet goed beoordelen.
De basisstukken die in elk bezwaar horen
Het vertrekpunt is de WOZ-beschikking die u van de gemeente ontving, met het objectnummer en de vastgestelde waarde. Daarnaast vraagt u het taxatieverslag op, waarin de gemeente laat zien hoe de waarde is opgebouwd en welke vergelijkbare panden zijn gebruikt. Zonder dat verslag mist u de onderbouwing waar u tegen reageert, en is een inhoudelijk bezwaar lastig te schrijven.
Verder hoort er een machtiging bij als iemand anders het bezwaar namens u indient, en een duidelijke omschrijving van uw bezwaargronden: wat vindt u onjuist, en waarom. Dat laatste is geen formulier maar een tekst, en die tekst is sterker als hij is onderbouwd met concrete stukken in plaats van met een algemeen gevoel dat de waarde te hoog is.
Waarom het huurcontract bij een verhuurde woning apart aandacht verdient
Bij een woning die u zelf bewoont, speelt de vraag hoe de woning wordt gebruikt geen rol van betekenis in de waardering. Bij een verhuurde woning ligt dat anders. De gemeente moet uitgaan van de waarde in het economische verkeer, en de verhuursituatie kan die waarde raken, afhankelijk van de aard van het contract en de resterende looptijd.
Het huurcontract laat zien op welke datum de huurperiode is ingegaan, welke huur is afgesproken en of er bijzondere bepalingen zijn, zoals een lange opzegtermijn voor de huurder. Ontbreekt dit stuk, dan kunt u in bezwaar wel stellen dat de verhuursituatie relevant is, maar zonder onderbouwing blijft dat een aanname. Heeft u geen schriftelijk contract, dan kan een bankafschrift waarop de huurbetaling zichtbaar is, of een inschrijving van de huurder op het adres, ook behulpzaam zijn als aanvullend bewijs.
Houdt u de woning aan als kort verhuurde vakantiewoning of tijdelijke verhuur, dan is de situatie weer anders dan bij een langlopend huurcontract, en dat onderscheid is precies waarom dit stuk per geval bekeken moet worden. Een algemene uitspraak dat verhuur de WOZ-waarde altijd verlaagt, gaat dan ook niet op; het hangt af van het type contract en van wat er in het taxatieverslag als vergelijkingsmateriaal is gebruikt.
Aanvullende stukken die het bezwaar kunnen versterken
Naast het huurcontract kan het helpen om foto's van de woning bij te voegen, vooral als de staat van onderhoud afwijkt van wat in het taxatieverslag is aangenomen. Ook eigen gegevens over vergelijkbare verhuurde woningen in de buurt, met hun verkoopprijs of getaxeerde waarde, kunnen het beeld compleet maken. de kennisbank met uitleg per situatie geeft per onderwerp aan welke stukken daarbij passen en waar u ze normaal gesproken vindt.
Heeft u nog geen goed beeld of bezwaar in uw geval kans van slagen heeft, dan is het verstandig dat eerst te toetsen voordat u alle stukken gaat verzamelen. Met de gratis check in een paar stappen ziet u een eerlijke indicatie op basis van de objectkenmerken en de buurtgemiddelden, zonder dat u daarvoor een account nodig heeft. Wilt u weten waar die vergelijking vandaan komt, dan legt de pagina over de werkwijze uit welke open cijfers daarbij worden gebruikt.
Hoe u de stukken verzamelt en indient
De beschikking en het taxatieverslag vraagt u op bij de gemeente die de WOZ-waarde heeft vastgesteld; vaak kan dat via de gemeentelijke website of de belastingbalie. Het huurcontract en eventuele aanvullende bewijzen heeft u zelf al, of vraagt u op bij de huurder of de verhuurmakelaar. Zodra deze stukken compleet zijn, is het bezwaarschrift eenvoudiger op te stellen, en weet u zeker dat u niet later in de procedure alsnog op zoek moet naar ontbrekende onderbouwing.
Blijkt bij het samenstellen van de stukken dat er meer aan de hand is dan een kwestie van documenten alleen, bijvoorbeeld een verschil van inzicht over de toepasselijke regels, dan is het raadzaam een jurist te raadplegen. Wilt u eerst weten wat een compleet bezwaar bij ons kost, kijk dan op de pagina met onze vaste prijzen.
Twijfelt u nog of uw WOZ-waarde aanleiding geeft tot bezwaar? Doe de gratis quick-scan of blader door de andere onderwerpen in de kennisbank; binnen een halfuur weet u waar u staat.