Voor bezwaar tegen de WOZ-waarde van een nieuwbouwwoning heeft u in de kern dezelfde stukken nodig als bij een bestaande woning, aangevuld met bewijs van de bouwstaat. Denk aan de WOZ-beschikking zelf, het taxatieverslag, de koop- of aannemingsovereenkomst met de specificaties van de woning, gegevens over de opleverdatum, en bij voorkeur foto's of een bouwdagboek dat laat zien hoe ver de bouw stond op de peildatum die de gemeente heeft gebruikt. Juist dat laatste punt is bij nieuwbouw het detail waar het vaakst discussie over ontstaat.
Bij een bestaande woning vergelijkt de gemeente de woning in de staat van 1 januari van het belastingjaar met verkopen rond de waardepeildatum. Bij een woning die nog in aanbouw is of net is opgeleverd, speelt er iets extra's: de waarde wordt vastgesteld naar de staat waarin de woning zich op die datum bevond, en bij een woning die nog niet af was, kan dat een deelwaarde zijn. Of de gemeente die bouwstaat correct heeft vastgesteld, is precies waar de bewijsstukken voor nieuwbouw om draaien.
De basisstukken die bij elk bezwaar horen
De WOZ-beschikking is het startpunt, want daarop staat de vastgestelde waarde, het objectnummer en de datum waarop de bezwaartermijn ingaat. Het taxatieverslag hoort daarbij, omdat dit laat zien welke vergelijkbare woningen de gemeente heeft gebruikt en welke kenmerken zij aan uw woning heeft toegekend. Hoe u dat taxatieverslag opvraagt, leest u in de kennisbank; voor nieuwbouw is dit verslag extra belangrijk, omdat de vergelijkingswoningen vaak eveneens nieuwbouw zijn en de oppervlaktes en inhoud nog niet altijd correct zijn geregistreerd.
De stukken die specifiek bij nieuwbouw horen
De aannemingsovereenkomst of koopovereenkomst met de technische omschrijving laat zien welke afwerking en voorzieningen zijn afgesproken, en of meerwerk of minderwerk is overeengekomen. De opleveringsdatum, vastgelegd in correspondentie met de aannemer of in het opleveringsrapport, is van belang omdat die aangeeft vanaf wanneer de woning als gereed kan gelden. Was de woning op de bouwstaatdatum nog niet volledig afgebouwd, dan helpen foto's, een bouwdagboek of facturen van de bouwfasen om aannemelijk te maken in welke staat de woning zich daadwerkelijk bevond. Ook de omgevingsvergunning kan relevant zijn, vooral als daarin afwijkingen staan ten opzichte van een standaardwoning in hetzelfde plan.
Waarom dit verschil met een bestaande woning ertoe doet
Bij een bestaande woning gaat de discussie meestal over de vraag of de juiste vergelijkbare verkopen zijn gebruikt. Bij nieuwbouw komt daar een vraag bovenop: is de bouwstaat op de juiste datum en op de juiste manier gewaardeerd? Een woning die op papier "gereed" staat maar feitelijk nog niet was opgeleverd, kan tot een andere waarde leiden dan een woning die al volledig in gebruik was. Zonder stukken die de feitelijke bouwstaat onderbouwen, is dit verschil voor een gemeente lastig te beoordelen, en voor u lastig aan te tonen.
Overige stukken die nuttig kunnen zijn
Kadastrale gegevens en het bouwtekeningenpakket kunnen helpen om de oppervlakte en inhoud te controleren die de gemeente heeft geregistreerd. Schakelt u iemand in om het bezwaar namens u in te dienen, dan hoort daar een machtiging bij, zodat de gemachtigde formeel namens u mag optreden. Hoe gegevens die u daarvoor aanlevert worden behandeld, staat beschreven op de pagina over beveiliging en privacy.
Eerst kijken of bezwaar zinvol is
Voordat u al deze stukken verzamelt, is het verstandig om eerst te kijken of er aanleiding is voor bezwaar. Met een vergelijking van uw WOZ-waarde met buurtcijfers en objectkenmerken krijgt u een eerlijke indicatie, ook als die indicatie "niet kansrijk" is. Op de pagina over de werkwijze leest u uit welke bronnen die vergelijking is opgebouwd. Is er wel aanleiding, dan vindt u in de kennisbank per situatie uitgezocht wat voor uw specifieke woning verder van belang is, en op de pagina met tarieven wat het opstellen van een bezwaarschrift kost.
Wij zijn geen taxateur en geen jurist, en deze lijst is geen garantie dat een bezwaar wordt toegewezen. Voor de beoordeling van uw specifieke situatie blijft de gemeente, en bij een geschil uiteindelijk de rechter, de aangewezen partij. Wilt u eerst zonder verplichtingen zien waar u staat, dan kan dat met de gratis quick-scan op wozfix.nl.