Als u dit jaar iets aan uw pand verandert, een dakkapel plaatst, een schuur sloopt of een deel ombouwt tot kantoor, telt dat meestal niet mee in de WOZ-beschikking die u binnenkort ontvangt. De gemeente werkt met twee verschillende peildata: één voor het prijsniveau en één voor de fysieke staat van uw pand. Een wijziging die u dit jaar afrondt, komt doorgaans pas terug in de beschikking van het volgende belastingjaar.
De reden is dat de waarde van uw woning of bedrijfspand wordt bepaald op basis van het prijsniveau van een vaste datum, de waardepeildatum, terwijl de staat van het object wordt beoordeeld naar de situatie op 1 januari van het jaar waarvoor de aanslag geldt. Die tweede datum wordt de toestandsdatum genoemd. Omdat deze twee data niet samenvallen, kan een verbouwing die u in de loop van dit jaar afrondt, pas in de beschikking van komend jaar zichtbaar worden.
Twee data, één beschikking
De waardepeildatum ligt steeds een jaar vóór het belastingjaar. De waarde die op uw beschikking staat, weerspiegelt dus het prijsniveau van de woningmarkt op die eerdere datum, niet van vandaag. De toestandsdatum ligt daarentegen op 1 januari van het jaar waarvoor de aanslag geldt, dus een jaar later dan de waardepeildatum. De gemeente kijkt met andere woorden naar de fysieke situatie van uw pand op een recentere datum, maar prijst die situatie tegen het niveau van een jaar eerder. Wie dat verschil niet kent, verbaast zich soms over een beschikking die een verbouwing lijkt te missen of juist al meeneemt terwijl die nog niet klaar was. In de kennisbank waar dit soort onderwerpen per situatie zijn uitgewerkt staat dit principe met meer voorbeelden toegelicht.
Wat betekent dit voor een verbouwing of aanbouw
Stel dat u in de loop van dit jaar een aanbouw realiseert die in de zomer wordt opgeleverd. Voor de beschikking die u begin dit jaar al ontving, gold de toestand van uw pand op 1 januari van dit jaar, dus vóór de aanbouw. Die beschikking verandert daardoor niet met terugwerkende kracht. Pas de beschikking die u begin volgend jaar ontvangt, kijkt naar de toestand op 1 januari van dat jaar, en dan is de aanbouw wel klaar en telt hij mee. De waarde die daarbij hoort, wordt overigens berekend met het prijsniveau van de waardepeildatum die bij dát belastingjaar hoort, niet met het prijsniveau van het moment waarop de aanbouw gereed kwam.
Omgekeerd geldt hetzelfde bij een verbouwing die u net vóór de jaarwisseling afrondt: die kan al wel meetellen in de eerstvolgende beschikking, omdat de toestandsdatum daarvan net na de oplevering ligt. Het tijdstip waarop de werkzaamheden precies klaar zijn, is dus relevant, niet het jaar waarin u ermee begon.
Wat betekent dit bij sloop of leegstand
Hetzelfde mechanisme werkt de andere kant op. Sloopt u een schuur, een bijgebouw of een deel van een bedrijfspand, dan telt die situatie pas mee zodra de eerstvolgende toestandsdatum na de sloop ligt. Bij een bedrijfspand dat een deel van het jaar leegstaat, ligt het net iets genuanceerder: leegstand op zichzelf verandert de fysieke staat van het object niet, maar kan wel relevant zijn voor de manier waarop de gemeente het pand waardeert. Voor bedrijfspanden gelden bovendien andere waarderingsmethoden dan voor woningen, waardoor de doorwerking van wijzigingen per pand kan verschillen.
Waarom dit niet altijd duidelijk op de beschikking staat
De beschikking zelf vermeldt doorgaans alleen de uitkomst: een bedrag en de waardepeildatum. Welke toestandsdatum de gemeente heeft gehanteerd en welke kenmerken daarbij zijn meegenomen, staat meestal in het onderliggende taxatieverslag, niet op de beschikking. Dat maakt het voor veel eigenaren lastig te beoordelen of een recente wijziging aan hun pand al dan niet is verwerkt. Vragen die hierover leven bij andere lezers, en de bijbehorende korte antwoorden, staan verzameld op de pagina met veelgestelde vragen.
Wat u kunt doen als de toestand niet lijkt te kloppen
Als u vermoedt dat de toestand van uw pand op de beschikking niet overeenkomt met de situatie op de relevante toestandsdatum, is het verstandig eerst te kijken naar de objectkenmerken in het taxatieverslag: oppervlakte, inhoud, bijgebouwen en bouwjaar. Wijkt dat af van de werkelijke situatie op de peildatum die van toepassing is, dan kan dat aanleiding zijn om bezwaar te overwegen. Met een paar vragen die meteen een indicatie geven voor uw eigen adres ziet u kosteloos of uw waarde in lijn ligt met vergelijkbare panden in uw buurt, zonder dat u eerst zelf hoeft uit te zoeken welke datum waarvoor telt. Hoe die vergelijking precies tot stand komt en welke openbare cijfers daarvoor worden gebruikt, leest u op de pagina die uitlegt waar onze informatie vandaan komt.
Wozfix.nl is geen taxateur en geen jurist, en deze uitleg is bedoeld om het onderscheid tussen waardepeildatum en toestandsdatum begrijpelijk te maken, niet als beoordeling van uw individuele situatie. Twijfelt u ernstig over de juiste toepassing ervan, dan is een taxateur of jurist de aangewezen partij om dat te beoordelen.
Heeft u een beschikking ontvangen en wilt u snel weten of de waarde aansluit bij uw pand en uw buurt? De gratis check kost een paar minuten en geeft direct een eerlijke indicatie, ook als die indicatie "niet kansrijk" is.