Ja en nee. De Wet WOZ schrijft voor dat de waarde van een woning wordt vastgesteld alsof die vrij van erfpacht, opstal en andere zakelijke rechten in volle eigendom wordt overgedragen. Dat betekent dat de gemeente rekent met een fictieve situatie: u bezit de grond zelf, ook als dat in werkelijkheid niet zo is. De erfpachtcanon die u jaarlijks betaalt, telt dus niet mee als een kostenpost die de waarde verlaagt.
Dit klinkt op het eerste gezicht oneerlijk voor wie op erfpachtgrond woont, maar de gedachte erachter is juist vergelijkbaarheid. Zonder deze correctie zouden twee identieke woningen — de ene met volle eigendom, de andere op erfpacht — een compleet andere WOZ-waarde krijgen, puur door de juridische constructie van de grond. Door te rekenen alsof iedereen vol eigenaar is, blijft de vergelijking tussen woningen zuiver.
Wat dit betekent voor uw beschikking
Op uw WOZ-beschikking of in het taxatieverslag ziet u geen aparte regel die de erfpachtcanon aftrekt of optelt. De waarde die er staat, is de waarde van de woning inclusief grond, alsof er geen erfpachtconstructie bestaat. Voor de OZB, het eigenwoningforfait en andere heffingen die op de WOZ-waarde steunen, is dit dus de waarde waarmee gerekend wordt, ongeacht wat u aan canon betaalt.
Dat neemt niet weg dat de erfpachtsituatie wel degelijk relevant kan zijn bij de onderbouwing van de waarde. Gemeenten kijken bij het bepalen van de waarde naar vergelijkbare verkopen in de buurt. Als die vergelijkbare woningen wél op erfpachtgrond staan, en de gemeente vergelijkt dat zonder correctie met een woning in volle eigendom, kan de vergelijking mank gaan. Dat is geen automatisme, maar iets dat per situatie beoordeeld wordt.
Waar u dit in de praktijk tegenkomt
Erfpacht komt in Nederland met name veel voor in een aantal grote steden, waar de gemeente zelf grond in erfpacht uitgeeft. Bij een taxatieverslag van zo'n woning kunt u navragen of de gebruikte referentiewoningen ook op erfpachtgrond staan, en zo niet, of er een reden is waarom dat de vergelijking niet beïnvloedt. Dat is geen vraag die u met een gok beantwoordt; het is een kwestie van de vergelijkbare objecten naast elkaar leggen en kijken of de uitgangspunten overeenkomen.
Ook bij verkoop van een woning op erfpachtgrond speelt dit: de koopsom die als vergelijkingsmateriaal dient, kan namelijk wél beïnvloed zijn door de erfpachtvoorwaarden, terwijl de WOZ-waarde daar juist voor gecorrigeerd hoort te worden. Het is dus zaak om niet alleen naar het bedrag te kijken, maar ook naar de aannames die eronder liggen. de kennisbank met uitleg per situatie gaat dieper in op dit soort bijzondere gevallen, waaronder erfpacht, monumenten en verbouwingen.
Zelf nagaan of dit voor u speelt
Of de erfpachtcorrectie in uw geval juist is toegepast, kunt u niet met zekerheid vaststellen door alleen naar het eindbedrag te kijken. Daarvoor is inzicht nodig in de objectkenmerken en de vergelijkbare woningen die de gemeente heeft gebruikt. Met een paar vragen die u meteen een indicatie geven krijgt u een eerste beeld van hoe uw waarde zich verhoudt tot vergelijkbare woningen in uw buurt, op basis van de open cijfers van het CBS en de gegevens uit de BAG.
Wij zijn geen taxateur en geen jurist, en deze uitleg is geen oordeel over uw specifieke situatie. Voor een juridische duiding van uw erfpachtconstructie, of voor vragen over hoe uw gemeente in de praktijk met deze correctie omgaat, verwijzen wij naar een jurist of naar de gemeente zelf. Op de pagina waar we uitleggen waar onze gegevens vandaan komen leest u ook hoe wij tot een kansindicatie komen en waar de grenzen van die indicatie liggen.
Heeft u een woning op erfpachtgrond en twijfelt u of de waarde in verhouding staat tot vergelijkbare woningen in uw straat? Doe de gratis check en u weet binnen een paar minuten waar u staat, zonder dat u daarvoor een account nodig heeft.