De gemeente bepaalt de WOZ-waarde door uw woning te vergelijken met woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht en die qua type, ligging en oppervlakte op uw woning lijken. Vanuit die verkoopprijzen wordt een waarde per vierkante meter afgeleid, die vervolgens wordt toegepast op uw eigen woning en wordt bijgesteld met correcties voor verschillen zoals bouwjaar, onderhoudsstaat, ligging en voorzieningen.
Deze aanpak heet modelmatige waardebepaling. Er wordt dus niet voor elke woning apart een taxateur langsgestuurd; de gemeente gebruikt een rekenmodel dat is gevoed met verkoopcijfers, kadastrale gegevens en de objectkenmerken uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Het resultaat van dat model staat op uw beschikking, en de onderbouwing ervan vindt u terug in het taxatieverslag.
De waardepeildatum als vast ijkpunt
Alle waarden in een kalenderjaar worden vastgesteld op dezelfde datum, de waardepeildatum. Die ligt een jaar voor het begin van het belastingjaar waarin u de beschikking ontvangt. Dat betekent dat marktontwikkelingen die daarna hebben plaatsgevonden, pas in de WOZ-waarde van het volgende jaar zichtbaar worden. Wie de waardepeildatum van zijn eigen beschikking wil narekenen, vindt die vermeld op het document zelf.
Vergelijkbare verkopen: de basis van het model
De kern van de methode is de vergelijking met woningen die kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Gemeenten zoeken daarbij naar objecten die op type, bouwjaar, oppervlakte en ligging aansluiten bij de te waarderen woning. Hoe meer bruikbare verkopen er in de buurt beschikbaar zijn, hoe preciezer de afgeleide waarde per vierkante meter kan worden onderbouwd. In gebieden met weinig verkopen wordt vaker geput uit een breder gebied of uit woningen met iets meer afwijkende kenmerken, wat de marge in de uitkomst kan vergroten.
Correcties op de kenmerken van uw woning
Geen twee woningen zijn identiek, en daarom corrigeert het model de afgeleide waarde per vierkante meter op basis van de verschillen met de vergelijkingspanden. Gedacht kan worden aan een kleinere of grotere oppervlakte, een dakkapel, een garage, een tuinoriëntatie, of een recentere verbouwing. Deze correcties zijn gebaseerd op de objectgegevens zoals die bij de gemeente en in de BAG geregistreerd staan. Komt een kenmerk van uw woning niet goed overeen met de registratie, dan kan dat doorwerken in de uitkomst van het model.
Wat u er zelf aan kunt toetsen
Omdat het model werkt met gegevens en vergelijkingen die voor u inzichtelijk zijn, kunt u een deel van de onderbouwing zelf naslaan. Het taxatieverslag toont welke vergelijkingspanden zijn gebruikt en met welke verkoopprijzen is gerekend. Een vergelijking met de objectkenmerken van uw eigen woning, zoals oppervlakte en bouwjaar, laat zien of de basis van het model klopt. Wie dat overzicht liever in één keer krijgt in plaats van losse documenten bij elkaar te zoeken, kan in een paar stappen een indicatie van zijn eigen situatie opvragen.
De kwaliteit van de modelmatige waardebepaling wordt niet alleen door de gemeente zelf bewaakt. Er is een onafhankelijke toezichthouder die erop toeziet dat gemeenten de voorgeschreven methode volgen; voor de precieze rol daarvan is het raadzaam de officiële informatie van die toezichthouder te raadplegen.
Per situatie net iets anders
De hoofdlijn van vergelijkbare verkopen en correcties geldt voor woningen in het algemeen, maar bij bedrijfspanden, monumenten, verhuurde woningen of woningen op erfpachtgrond gelden net weer andere accenten in de waardering. Een overzicht per situatie, met de punten die daarbij het meest relevant zijn, vindt u in de kennisbank met uitleg per onderwerp en per situatie. Wie precies wil weten waar de cijfers en kenmerken vandaan komen die bij een check worden gebruikt, leest dat terug op de pagina over de werkwijze en de gebruikte gegevens.
Als u wilt weten of de uitkomst van dit model bij uw eigen woning aansluit op de objectkenmerken en de buurtcijfers, is een eerste indruk zonder kosten en zonder account te krijgen. Zo ziet u zwart op wit of verdere stappen, zoals het opvragen van het taxatieverslag of het voorbereiden van een bezwaar, voor uw situatie zinvol zijn.