Geldt de erfpachtcorrectie ook voor mijn bedrijfspand?
Ja, de erfpachtcorrectie die u kent van woningen speelt in principe net zo goed bij een bedrijfspand. Als uw pand op grond staat die u niet in eigendom heeft maar in erfpacht, wordt de waarde van de grond in veel gevallen niet volledig meegeteld in de WOZ-waarde. In plaats daarvan wordt rekening gehouden met de canon die u jaarlijks betaalt voor het gebruik van die grond. Of en hoe dit precies wordt verwerkt, hangt af van uw erfpachtcontract en van de manier waarop de gemeente dit in haar taxatie heeft verwerkt.
Het verschil met een woning zit vooral in de gebruikssituatie. Bij een bedrijfspand op een bedrijventerrein komt erfpacht relatief vaak voor, bijvoorbeeld bij grond die de gemeente zelf uitgeeft. De regels rond de correctie zijn niet anders dan bij woningen, maar de bedragen en de canonafspraken kunnen sterk verschillen, en dat maakt het voor ondernemers extra belangrijk om te controleren of de correctie op de juiste manier is toegepast.
Wat de erfpachtcorrectie precies inhoudt
De WOZ-waarde is bedoeld als de waarde van het gehele object, grond en opstal samen, alsof het in volle eigendom zou worden overgedragen. Bij erfpacht is dat niet de situatie: u bezit de opstal, maar niet de grond eronder. Om dat verschil recht te doen, wordt de grondwaarde gecorrigeerd met de contante waarde van de erfpachtcanon die u nog moet betalen. Hoe hoger de canon en hoe langer de resterende looptijd, hoe groter die correctie doorgaans uitvalt.
Deze correctie staat los van de vraag of het pand woning of bedrijfspand is. De Wet WOZ maakt op dit punt geen onderscheid tussen gebruiksdoelen; het gaat om de juridische verhouding tot de grond. Wel is het zo dat de manier waarop een gemeente de canon vertaalt naar een correctiebedrag, per gemeente kan verschillen in de details van de berekening.
Waar dit bij een bedrijfspand vaker speelt
Bij bedrijfspanden ziet u erfpacht relatief vaak terug op gemeentelijke bedrijventerreinen, bij havengebonden locaties, en bij panden die zijn gebouwd op grond die ooit door een gemeente of een ontwikkelaar in erfpacht is uitgegeven. Ook bij sommige winkelpanden in binnensteden komt dit voor, met name waar de gemeente grond lange tijd in eigen beheer heeft gehouden.
Het type erfpachtcontract maakt daarbij verschil. Bij eeuwigdurende erfpacht met een vaste, geïndexeerde canon ligt de berekening anders dan bij een aflopend contract waarbij de canon op een bepaald moment eindigt of wordt herzien. Voor de WOZ-waarde is vooral relevant wat er op de waardepeildatum bekend was over de canon en de resterende looptijd, niet wat er in een later jaar mogelijk verandert.
Hoe u dit terugvindt in uw beschikking of taxatieverslag
Of en hoe de erfpachtcorrectie is toegepast, staat niet altijd expliciet en in duidelijke taal op de beschikking zelf. Vaak moet u daarvoor het taxatieverslag erbij pakken, waarin de opbouw van de waarde per onderdeel iets zichtbaarder wordt. Bij een bedrijfspand kan de opbouw bovendien complexer zijn dan bij een woning, omdat er ook rekening wordt gehouden met zaken als oppervlakte, huurwaarde en objectkenmerken van vergelijkbare bedrijfspanden.
Wie zelf wil nagaan of de erfpachtsituatie logisch is verwerkt, doet er goed aan om de eigen canon en resterende looptijd naast de vermelde grondwaarde te leggen. Sluit dat niet aan, dan kan dat aanleiding zijn om verder te kijken, zonder dat daarmee al vaststaat dat er iets moet worden aangepast. In de kennisbank met uitleg per situatie vindt u meer achtergrond over hoe gemeenten met dergelijke bijzondere situaties omgaan.
Wat u zelf kunt controleren
Als ondernemer met een pand op erfpachtgrond is het verstandig om eerst helder te hebben wat uw eigen contract precies zegt over canon en looptijd, voordat u de WOZ-waarde daarnaast legt. Pas als die twee met elkaar in tegenspraak lijken, heeft verdere uitzoekwerk zin. Met de gratis check van uw waarde in enkele vragen ziet u snel of uw WOZ-waarde in lijn ligt met vergelijkbare objecten in uw omgeving, wat een eerste indicatie geeft of nader onderzoek de moeite waard is.
Hoe wij daarbij precies te werk gaan, met welke gegevens en uit welke bronnen, leest u op de pagina waar onze cijfers vandaan komen. Blijft u twijfelen over uw specifieke erfpachtsituatie, dan is dat een vraag die het beste bij een jurist of taxateur met kennis van erfpacht terechtkomt; wij geven een indicatie, geen juridisch oordeel over uw individuele contract.
Twijfelt u of uw bedrijfspand een goede kans maakt bij bezwaar, of wilt u eerst weten hoe andere ondernemers met een vergelijkbare situatie zijn omgegaan, kijk dan gerust rond in de antwoorden op vragen die wij vaker krijgen of doe de gratis quick-scan om te zien waar u nu staat.