Een verbouwing telt mee voor de WOZ-waarde, maar niet op het moment dat veel mensen verwachten. De meestgemaakte fout is dat een eigenaar denkt dat de nieuwe situatie pas het jaar ná de verbouwing wordt meegenomen, of juist dat de verandering al meetelt zodra de aannemer begint. Beide aannames kloppen niet, en die verwarring leidt er regelmatig toe dat iemand de verkeerde vergelijking maakt bij het beoordelen van een beschikking.
De reden zit in twee verschillende data die de gemeente hanteert. Voor het prijsniveau wordt uitgegaan van de waardepeildatum, een vast moment in het verleden. Voor de staat van de woning of het pand kan een ander, later moment gelden als er tussentijds is gebouwd, verbouwd of gesloopt. Die twee data door elkaar halen is precies de fout die dit artikel bespreekt.
Wat de gemeente vastlegt bij een verbouwing
Een verbouwing komt niet vanzelf in de WOZ-administratie terecht. De gemeente baseert zich op gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen, op een eventuele bouwvergunning en op eigen constateringen, bijvoorbeeld bij een hertaxatie of een controle ter plaatse. Tussen het moment dat een verbouwing is afgerond en het moment dat dit zichtbaar wordt in de WOZ-waarde, kan enige tijd zitten. Wilt u nagaan waar de cijfers voor uw eigen situatie vandaan komen, dan leest u dat op de pagina over de herkomst van onze gegevens.
De fout: peildatum en toestandsdatum door elkaar halen
Stel, u heeft een dakkapel of een aanbouw gerealiseerd na de waardepeildatum, maar wel vóór de datum die bepalend is voor de staat van de woning in het lopende belastingjaar. In dat geval kan de gemeente de aanbouw al meenemen in de waarde, terwijl het prijsniveau nog steeds dat van de oudere peildatum is. Wie dan de nieuwe WOZ-waarde vergelijkt met de aankoopprijs van vóór de verbouwing, of met de verkoopprijs van een vergelijkbare woning zónder aanbouw, trekt al snel een verkeerde conclusie. Hetzelfde geldt omgekeerd bij sloop van een bijgebouw of het verwijderen van een zwembad: de waarde kan dan lager uitvallen dan verwacht, terwijl het prijsniveau ongewijzigd blijft.
Deze fout speelt vooral bij grotere ingrepen zoals een aanbouw, een dakopbouw, het samenvoegen van twee woningen of de sloop van een bijgebouw. Bij kleinere aanpassingen, zoals een nieuwe keuken of badkamer zonder wijziging van oppervlakte of inhoud, is het effect op de WOZ-waarde doorgaans beperkter, omdat de objectkenmerken die de gemeente registreert dan niet of nauwelijks veranderen.
Waarom dit relevant is bij bezwaar
Als u twijfelt of de gemeente uw verbouwing juist heeft verwerkt, is het geen kwestie van alleen naar het eindbedrag kijken. Relevant is of de oppervlakte, inhoud en voorzieningen die in het taxatieverslag staan overeenkomen met de werkelijke, actuele staat van uw woning of pand. Een vergelijking met de buren of met recent verkochte woningen heeft alleen waarde als u weet welke staat en welk prijsniveau daadwerkelijk zijn gebruikt. Wilt u dit voor uw eigen adres op hoofdlijnen laten zien, dan geeft de gratis check in een paar stappen een eerste indicatie op basis van de bij ons bekende gegevens.
Als de verbouwing nog niet is afgerond
Bij een verbouwing die op de relevante datum nog niet klaar is, wordt niet automatisch de eindsituatie gebruikt. De gemeente beoordeelt de staat zoals die op dat moment daadwerkelijk is, en dat kan dus een tussenstadium zijn. Voor uw eigen dossier is het daarom verstandig om documentatie te bewaren: de bouwvergunning, foto's van de voortgang en de opleverdatum. Deze stukken zijn nuttig als u het niet eens bent met de manier waarop de gemeente de staat van uw woning heeft vastgelegd. Een volledig overzicht van wat relevant is per situatie, inclusief andere bijzondere gevallen zoals monumenten of verhuurde woningen, vindt u in onze kennisbank per onderwerp.
Wozfix is geen taxateur en geen juridisch adviseur; deze uitleg is algemeen van aard en geen beoordeling van uw specifieke situatie. Twijfelt u over de juiste toepassing op uw eigen woning of bedrijfspand, raadpleeg dan een taxateur, een jurist of de gemeente zelf.
Heeft u recent een beschikking ontvangen na een verbouwing en wilt u weten of de cijfers logisch aansluiten op uw situatie? Doe de gratis check of lees eerst de veelgestelde vragen op onze pagina met veelgestelde vragen voordat u een besluit neemt.